{"id":712,"date":"2025-01-17T17:33:14","date_gmt":"2025-01-17T20:33:14","guid":{"rendered":"http:\/\/www3.cashme.com.br\/blog\/?p=712"},"modified":"2025-01-30T15:03:33","modified_gmt":"2025-01-30T18:03:33","slug":"como-utilizar-o-investimento-em-imoveis-para-alavancar-as-financas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/qa-blog.cashme.com.br\/blog\/como-utilizar-o-investimento-em-imoveis-para-alavancar-as-financas\/","title":{"rendered":"Investir em im\u00f3vel \u00e9 uma forma de alavancar as finan\u00e7as?"},"content":{"rendered":"\n

Investir em im\u00f3vel<\/strong> \u00e9 uma forma de aumentar o seu patrim\u00f4nio e garantir uma renda extra com o pagamento de alugu\u00e9is e dividendos. Contudo, se n\u00e3o for bem-planejado, esse investimento pode trazer alguns riscos.<\/p>\n\n\n\n

Entender o mundo dos investimentos pode ser um pouco complicado para a maioria das pessoas \u2014 a menos que estejamos falando sobre investir em im\u00f3vel<\/strong>, pois esse mercado parece ser de f\u00e1cil entendimento para a maioria das pessoas.<\/p>\n\n\n\n

Todo mundo consegue compreender as formas poss\u00edveis para se ganhar dinheiro com um im\u00f3vel, como a venda e a loca\u00e7\u00e3o. Mas isso n\u00e3o quer dizer que investir em im\u00f3vel<\/strong> seja uma a\u00e7\u00e3o que trar\u00e1 retorno em todos os casos.<\/p>\n\n\n\n

Quando o investidor n\u00e3o faz as an\u00e1lises completas das vari\u00e1veis desse investimento, ele pode, sim, experimentar preju\u00edzos.<\/p>\n\n\n\n

Neste artigo, vamos explicar quais vari\u00e1veis s\u00e3o essas e como investir em im\u00f3vel<\/strong> reduzindo drasticamente os riscos!<\/p>\n\n\n\n

Por que investir em im\u00f3veis \u00e9 uma boa op\u00e7\u00e3o de investimento?<\/h2>\n\n\n\n

Os im\u00f3veis atendem a uma necessidade b\u00e1sica das pessoas: a moradia \u2014 e aqui podemos estender esse conceito para a moradia das empresas (im\u00f3veis comerciais).<\/p>\n\n\n\n

Por isso, historicamente, sempre houve demanda para esse tipo de produto (a compra de im\u00f3vel) e servi\u00e7o (loca\u00e7\u00e3o).<\/p>\n\n\n\n

Assim, h\u00e1 uma expectativa de retorno e de previsibilidade nesse investimento que se mostram mais claras do que em outros investimentos, como no mercado de a\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, a compra de um im\u00f3vel \u00e9 relativamente simples e n\u00e3o exige a participa\u00e7\u00e3o de uma corretora de investimentos, por exemplo.<\/p>\n\n\n\n

Ainda que a figura dos corretores de im\u00f3veis existam, a presen\u00e7a deles n\u00e3o \u00e9 obrigat\u00f3ria em todos os casos. Se o comprador tiver experi\u00eancia, pode negociar diretamente com o vendedor, sem intermedi\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n

Como o mercado imobili\u00e1rio tem se comportado nos \u00faltimos anos?<\/h2>\n\n\n\n

Assim como outros mercados, o mercado imobili\u00e1rio pode se comportar de formas surpreendentes em meio \u00e0s crises financeiras. Por exemplo: na crise de 2008, nos EUA, im\u00f3veis foram vendidos com descontos agressivos, pois era mais barato se livrar deles e n\u00e3o gastar com os custos que as propriedades geradas do que esperar o mercado de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio se recuperar da quebra dos bancos.<\/p>\n\n\n\n

Naquela \u00e9poca, o setor de cr\u00e9dito americano lidou com a quebra de bancos e isso fez secar o acesso a cr\u00e9dito imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

No Brasil, n\u00e3o houve nada parecido nos \u00faltimos 40 anos. Ainda assim, o mercado imobili\u00e1rio brasileiro tamb\u00e9m \u00e9 muito dependente do mercado financeiro, como no resto do mundo.<\/p>\n\n\n\n

Sendo assim, as varia\u00e7\u00f5es da Taxa Selic t\u00eam forte impacto nas expectativas de rendimentos dos investidores no setor.<\/p>\n\n\n\n

Se voc\u00ea n\u00e3o sabe o que \u00e9 Taxa Selic e como ela influencia a economia, leia um artigo especial que publicamos sobre o tema: Taxa Selic: O Que \u00e9 e Como Ela Funciona?<\/a><\/p>\n\n\n\n

Um levantamento feito pela Zap Im\u00f3veis<\/a> comparou a valoriza\u00e7\u00e3o dos alugu\u00e9is entre os anos de 2012 e 2022 e concluiu que quem comprou im\u00f3veis no primeiro ano e vendeu 10 anos depois, poderia ter ganhado mais dinheiro investindo em op\u00e7\u00f5es de renda fixa, como o Tesouro Direto<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Isso motivado pela valoriza\u00e7\u00e3o da Taxa Selic nesse per\u00edodo, que fez com os investimentos de renda fixa se tornassem mais rent\u00e1veis.<\/p>\n\n\n\n

Quais s\u00e3o os tipos de investimento em im\u00f3veis dispon\u00edveis?<\/h2>\n\n\n\n

A lista de op\u00e7\u00f5es para se investir em im\u00f3vel<\/strong> \u00e9 grande. Vamos conhecer cada uma delas, suas caracter\u00edsticas principais e riscos envolvidos.<\/p>\n\n\n\n

Compra para loca\u00e7\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n

Investir em im\u00f3vel<\/strong> com o objetivo de obter renda passiva com o recebimento de alugu\u00e9is \u00e9 algo muito comum no Brasil, principalmente pela simplicidade das din\u00e2micas desse investimento.<\/p>\n\n\n\n

A principal vantagem desse investimento est\u00e1 na alta demanda imobili\u00e1ria que existe em nosso pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, a Lei do Inquilinato d\u00e1 ao propriet\u00e1rio do im\u00f3vel a possibilidade de transferir alguns custos da propriedade, como o pagamento de IPTU<\/a> e do condom\u00ednio, para o locat\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

Nos \u00faltimos anos, a diminui\u00e7\u00e3o da renda das fam\u00edlias fez com que muitas se tornassem inadimplentes. Ainda que o seguro-loca\u00e7\u00e3o ou o dep\u00f3sito-cau\u00e7\u00e3o minimizem esses preju\u00edzos, \u00e9 importante se ater a eles.<\/p>\n\n\n\n

O reajuste dos valores dos alugu\u00e9is foi t\u00e3o alto em alguns anos que ele n\u00e3o acompanhou os ganhos dos inquilinos e isso fez com que muitos im\u00f3veis ficassem parados, gerando preju\u00edzo aos propriet\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n

Sem a devida manuten\u00e7\u00e3o, que tamb\u00e9m gera custos, os im\u00f3veis desocupados podem se tornar um problema grave ao longo dos anos.<\/p>\n\n\n\n

Ent\u00e3o, antes de investir em im\u00f3veis para loca\u00e7\u00e3o \u00e9 preciso entender se h\u00e1 demanda para esse servi\u00e7o naquele bairro \u2014 e essa demanda precisa ser a m\u00e9dio e longo prazo para atender a expectativa de se ganhar dinheiro ao investir em im\u00f3vel<\/strong> para loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Compra para venda r\u00e1pida<\/h3>\n\n\n\n

A compra para venda \u00e9 uma outra forma popular de se ganhar dinheiro ao investir em im\u00f3vel<\/strong>.  Dentro dessa categoria, existem algumas modalidades, como a chamada \u201cFlipping\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Nela, o comprador adquire o im\u00f3vel e o reforma com o objetivo de vender a propriedade rapidamente e ter lucro. Nesse caso, os investidores buscam im\u00f3veis com descontos, como os vendidos em leil\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Explicamos tudo sobre o leil\u00e3o de im\u00f3veis neste artigo: Quando um Im\u00f3vel Vai a Leil\u00e3o? Como Funciona Leil\u00e3o Online?<\/a><\/p>\n\n\n\n

Aqui, o risco est\u00e1 na baixa liquidez dos im\u00f3veis. Ainda que o investidor tenha pressa em vender, isso n\u00e3o significa que ele encontrar\u00e1 compradores rapidamente.<\/p>\n\n\n\n

Compra para venda futura<\/h3>\n\n\n\n

H\u00e1 quem n\u00e3o tenha pressa ao investir em im\u00f3vel<\/strong>. Nesse caso, a pessoa compra um terreno e espera que ele se valorize para poder construir um im\u00f3vel para locar ou vender.<\/p>\n\n\n\n

No caso dos apartamentos, a compra de im\u00f3veis na planta tamb\u00e9m se mostra uma alternativa para quem n\u00e3o tem pressa para aguardar os lucros.<\/p>\n\n\n\n

A vantagem desse investimento imobili\u00e1rio \u00e9 que ele tem um custo menor, j\u00e1 que o comprador adquire a propriedade na baixa do mercado e vende na alta. Por outro lado, se essa alta n\u00e3o ocorrer conforme as suas expectativas, ele pode ter uma margem de lucro bem menor.<\/p>\n\n\n\n

Ademais, a baixa liquidez desse investimento pode fazer com que o im\u00f3vel fique meses, \u00e0s vezes anos, esperando um comprador.<\/p>\n\n\n\n

Desenvolvimento de projetos imobili\u00e1rios<\/h3>\n\n\n\n

Esse tipo de investimento imobili\u00e1rio \u00e9 feito por empresas, como incorporadoras e construtoras, que compram grandes terrenos e constroem im\u00f3veis para serem locados ou vendidos.<\/p>\n\n\n\n

Nesse caso, al\u00e9m dos im\u00f3veis residenciais, temos os im\u00f3veis comerciais e corporativos. Os shoppings s\u00e3o um exemplo desse tipo de investimento.<\/p>\n\n\n\n

Fundos de Investimentos Imobili\u00e1rios (FII)<\/h3>\n\n\n\n

Um FII \u00e9 uma op\u00e7\u00e3o para investir em im\u00f3vel<\/strong> sem ser dono dessa propriedade. Quem investe adquire uma cota do investimento, como se estivesse comprando uma a\u00e7\u00e3o de uma empresa.<\/p>\n\n\n\n

Por essa cota, o investidor recebe rendimentos relativos \u00e0 loca\u00e7\u00e3o ou venda da propriedade.<\/p>\n\n\n\n

Um FII tem alta liquidez, o comprador pode se desfazer dele com agilidade, como se estivesse vendendo uma a\u00e7\u00e3o na bolsa de valores \u2014 e essa \u00e9 uma de suas principais vantagens.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 os riscos est\u00e3o atrelados ao mercado imobili\u00e1rio. Por exemplo, o risco de inadimpl\u00eancia dos locat\u00e1rios ou o risco de vac\u00e2ncia, quando os im\u00f3veis ficam parados. Isso pode alterar o valor de venda dessas cotas, caso o investidor queira se desfazer delas.<\/p>\n\n\n\n

Como calcular o retorno ao investir em im\u00f3vel?<\/h2>\n\n\n\n

Para calcular o valor do seu retorno, \u00e9 preciso considerar alguns fatores, como o valor do investimento, os custos que o im\u00f3vel est\u00e1 gerando, as perspectivas do mercado etc.<\/p>\n\n\n\n

Por exemplo: Jo\u00e3o comprou um im\u00f3vel na planta porque havia a promessa de que uma grande faculdade particular se instalaria pr\u00f3xima ao im\u00f3vel. Havia a expectativa que a chegada desse empreendimento incentivaria a cria\u00e7\u00e3o de novas linhas de transporte p\u00fablico e de com\u00e9rcios na regi\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Contudo, depois da entrega dos im\u00f3veis, Jo\u00e3o descobriu que essa faculdade n\u00e3o sairia do papel. Para ele, essa foi uma not\u00edcia ruim, pois ele comprou o apartamento com a meta de loc\u00e1-lo para estudantes.<\/p>\n\n\n\n

Agora, ele est\u00e1 com o im\u00f3vel parado e com as taxas de condom\u00ednio e IPTU onerando a sua vida financeira. Ao mesmo tempo, ele n\u00e3o consegue vender o apartamento, pois o mercado est\u00e1 em baixa.<\/p>\n\n\n\n

Como vimos, o mercado imobili\u00e1rio local impactou duramente o retorno desse investimento, pois o grande atrativo dessa regi\u00e3o seria um empreendimento particular que acabou n\u00e3o saindo do papel.<\/p>\n\n\n\n

Nesse caso, uma alternativa seria usar o im\u00f3vel como garantia de um empr\u00e9stimo<\/a>, de modo a conseguir capital, com juros mais baixos, para realizar algum objetivo pessoal, como viajar, trocar de carro etc.<\/p>\n\n\n\n

Infla\u00e7\u00e3o do per\u00edodo<\/h3>\n\n\n\n

Outro ponto de aten\u00e7\u00e3o na hora de calcular o retorno do investimento em im\u00f3veis \u00e9 a desvaloriza\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

Se voc\u00ea comprou um im\u00f3vel por R$ 150 mil em 2002, n\u00e3o pode vend\u00ea-lo por R$ 160 mil em 2023. Esses R$10 mil de lucro, na verdade, n\u00e3o representariam ganho, uma vez que n\u00e3o conseguiriam repor a infla\u00e7\u00e3o do per\u00edodo.<\/p>\n\n\n\n

Esse seria o valor nominal. Nominalmente, R$160 mil \u00e9 uma quantia maior que R$150 mil. Contudo, como essas quantias se referem a anos diferentes, o valor real \u00e9 outro, uma vez que houve infla\u00e7\u00e3o no per\u00edodo.<\/p>\n\n\n\n

Retorno Sobre o Investimento (ROI)<\/h3>\n\n\n\n

Uma das f\u00f3rmulas usadas para se calcular o retorno dos investimentos imobili\u00e1rios \u00e9 o ROI.<\/p>\n\n\n\n

Nesse caso, dividisse o valor do lucro l\u00edquido que o im\u00f3vel gerou pelo valor do investimento. Depois, multiplica-se esse valor por 100.<\/p>\n\n\n\n

Exemplo: Pedro comprou um terreno por R$ 75 mil. Ele construiu um im\u00f3vel no local, investindo mais R$150 mil. No total, ele investiu R$ 225 mil. Um ano depois, ele vendeu a propriedade por R$ 300 mil.<\/p>\n\n\n\n

Qual foi o seu ROI?<\/p>\n\n\n\n