O que é ITBI? Quem deve pagar, como é feito o cálculo e mais

O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a compra ou transferência de bens imóveis. Caso não seja quitado, não é possível fazer a transferência da propriedade. Esse imposto gera algumas dúvidas, pois cada município possui detalhes diferentes para emiti-lo.

Neste post, apresentamos as principais informações sobre o tributo: como funciona o imposto de transmissão de bens imóveis e como calcular para saber o valor que terá que arcar ao comprar seu imóvel. Se deseja saber mais sobre o assunto, continue a leitura abaixo!

O que é ITBI de um imóvel?

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo gerado nas transações de compra e na venda de um imóvel, seja ele casa, apartamento, na planta e mais. Esse tributo é gerado pelo município em que o imóvel está localizado.

O ITBI é um tributo importante e deve ser quitado para ocorrer a liberação do documento de transmissão da propriedade do bem. Antes desse pagamento, você ainda não é considerado dono do imóvel.

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Qual a diferença do ITBI e ITCMD

Ambos os impostos são destinados à transmissão de bens, porém a diferença é a finalidade específica de cada um.

Enquanto o ITBI é gerado em transações de compra e venda de imóveis entre pessoas vivas, o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) é emitido em doações de bens ou em heranças. Ao contrário do ITBI, o Estado é quem emite o ITCMD.

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Qual a diferença entre ITBI e registro de imóveis?

Como dissemos anteriormente, o ITBI é um imposto gerado pelo município. Já o registro de imóveis é o documento de reconhecimento da propriedade e precisa ser regularizado no cartório de imóveis.

ITBI de imóvel na planta

O ITBI de imóveis comprados na planta gera uma dúvida polêmica: afinal, a cobrança desse tributo deve incidir sobre o valor do terreno ou do imóvel após a construção? A resposta é que esse valor pode ser diferente dependendo do momento em que é cobrado.

Caso o imóvel não tenha sido construído, o valor cobrado pelo tributo considera somente o terreno. Se cobrado após o imóvel construído, o tributo incide sobre o imóvel pronto.

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Documentos para o pagamento de ITBI

Para o pagamento do ITBI, são exigidos alguns documentos, que podem variar conforme o município, por isso, acesse o site da prefeitura em que o imóvel está localizado para pegar a lista completa. De modo geral, os documentos solicitados são:

• Cópia da certidão de matrícula do imóvel;
• Declaração de transação imobiliária;
• Guia informativo fiscal e de recolhimento de ITBI;
• Se houver financiamento, é necessário apresentar o contrato.

Quem deve pagar o ITBI?

Não há leis federais que estipulem quem deve quitar o ITBI. Por isso, é comum que o próprio município defina os critérios. Na prática, esse tributo geralmente, é pago pelo comprador, mas há casos em que o vendedor assume a responsabilidade pela quitação.

Confira também: Como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda

O que acontece se eu atrasar o pagamento do ITBI?

Para quem esqueceu de pagar o ITBI na data de vencimento, saiba que não é possível pagar a guia já vencida. Uma nova solicitação deve ser feita, e, em alguns casos, o município ainda pode cobrar multas e juros pelo atraso.

Na dúvida, não deixe de pagar a guia até a data do vencimento. O prazo médio para pagamento é de 30 a 60 dias após solicitar a guia de recolhimento.

É possível parcelar o ITBI?

O parcelamento pode variar conforme o município. Alguns permitem o parcelamento do ITBI em até 12x, cobrando juros adicionais. Existem outros municípios que não permitem o parcelamento, e a guia deve ser quitada à vista.

ITBI e o financiamento

Como dissemos anteriormente, a quitação do ITBI é necessária para a transferência do imóvel. Para o financiamento imobiliário, o crédito não é liberado até a quitação do ITBI.

Como é feito o cálculo do ITBI?

As alíquotas dependem do percentual cobrado por cada município, sendo a taxa máxima correspondente a 5% do valor venal do imóvel. Para saber o valor venal exato do imóvel, solicite a certidão de valor venal junto à prefeitura.

O valor venal de referência é a estimativa do preço de mercado desse imóvel. Caso o contribuinte declare um valor muito baixo de transação, impostos são incididos sobre ele, evitando, assim, a evasão fiscal.

Para calcular o ITBI, basta saber o valor venal do imóvel e a alíquota cobrada pelo município. Por exemplo, se você comprar um imóvel de R$ 200 mil reais e a alíquota for de 2%, a quantia a ser paga é de R$ 4 mil.

Confira também: Investir em imóvel é uma forma de alavancar as finanças?

Quais as alíquotas nas principais cidades do Brasil?

Veja as alíquotas das principais cidades do país:

• São Paulo: 3%;
• Rio de Janeiro: 3%;
• Porto Alegre: 3%;
• Recife: 3%;
• Salvador: para os imóveis populares, a alíquota é de 1%, enquanto para os demais tipos de imóveis, é cobrado 3%.

Valor venal x valor da negociação

Na prática, o valor utilizado pelas prefeituras para o cálculo do ITBI é o valor venal, mas existem algumas prefeituras que calculam o ITBI pelo preço da negociação, independentemente se este for maior ou menor do que o valor venal.

Conforme notícia do STJ (Supremo Tribunal de Justiça) em 09 de março de 2022, o STJ estipula o valor do negócio para o cálculo do ITBI. Caso você se sinta prejudicado pelo valor do ITBI sobre o valor venal na sua negociação, saiba que é possível rever judicialmente. Nesse caso, procure um advogado especializado para te auxiliar.

Agora que você já sabe o que é ITBI, continue navegando no nosso blog e confira as diferenças entre escritura de imóvel e registro. Até a próxima!